In Berlin
Ron Siedner, bohabaita
Dein Ansprechpartner, auf Deutsch oder Englisch. Über 15 Jahre Immobilienerfahrung.
Als Deutscher eine Wohnung in Tel Aviv kaufen: Geht das?
Ja. Entscheidend ist nicht der Pass, sondern der Wohnsitz. Ausländer können in Israel Wohneigentum kaufen, eine Staatsbürgerschaft oder ein Wohnsitz im Land ist nicht nötig.
Einen Unterschied macht aber, wo du lebst: Wer außerhalb Israels wohnt, gilt zum Beispiel bei Kaufsteuer und Finanzierung als Nicht-Resident, auch mit israelischem Pass.
So läuft der Kauf, Schritt für Schritt
Ein Wohnungskauf im Ausland hat viele Schritte. Du gehst sie nicht allein: Ron ist von Anfang an dein Ansprechpartner, und er bleibt es auch nach dem Kauf.
» Ich verkaufe dir nicht einfach eine Wohnung. Ich helfe dir, in Tel Aviv anzukommen. «
Kennenlernen
Alles beginnt mit einem Gespräch. Ron fragt nach: Wofür ist die Wohnung? Welches Budget, welche Viertel, welcher Zeitplan? Je genauer er dich versteht, desto weniger Zeit verlierst du später mit Wohnungen, die nicht passen.
Auswahl
Mit Palm Property Group stellt Ron dir Wohnungen vor, die zu dir passen. Zu jeder gibt es einen Video-Rundgang. So vergleichst du in Ruhe von zu Hause aus und fliegst nur für die, die dich wirklich interessieren.
Besichtigung
Kommst du nach Tel Aviv, planen wir die Termine so, dass du deine Favoriten an wenigen Tagen siehst. Palm prüft die Wohnungen vorher vor Ort. Wenn du nicht reisen kannst, besichtigst du per Videocall.
Rechtliche Prüfung
Wir stellen dir Anwälte vor, mit denen wir zusammenarbeiten und die nur für dich arbeiten. Sie prüfen Grundbuch, Belastungen und Genehmigungen, bevor du etwas unterschreibst. Ron erklärt dir, was das für dich bedeutet.
Details
In Israel gibt es keinen Notar, der für beide Seiten arbeitet. Jede Seite hat ihren eigenen Anwalt. Nimm nie den Anwalt des Verkäufers.
Dein Anwalt prüft den Grundbuchauszug (Tabu), Schulden und Belastungen, Baugenehmigungen und den Vertrag. Steht im Auszug ein Warnvermerk, wird erst geklärt, dann weiter verhandelt.
Kaufvertrag
Palm verhandelt Preis und Bedingungen für dich. Ron geht jedes Dokument und jede Zahlung mit dir durch, auf Deutsch oder Englisch. Vieles läuft per Vollmacht, du reist nur, wenn du willst.
Details
Gezahlt wird nach einem Zahlungsplan. Beim Kauf vom Bauträger frag, wie jede Zahlung abgesichert ist, meist über eine Bankgarantie.
Du musst nicht für jeden Schritt einfliegen. Mit einer notariell beglaubigten Vollmacht kann dein Anwalt für dich handeln.
Übergabe
Dein Anwalt meldet die Kaufsteuer an und lässt dich als Eigentümer eintragen. Bei der Schlüsselübergabe ist Ron dabei, persönlich oder per Video.
Details
Dein Anwalt meldet die Kaufsteuer an und lässt dich als Eigentümer eintragen. Bis zur endgültigen Eintragung sichert eine Vormerkung deine Rechte.
Und danach
Mit dem Schlüssel endet die Begleitung nicht. Ron bleibt dein Ansprechpartner, bei Fragen zur Wohnung, zu Handwerkern oder zur Verwaltung. Kaufst du als Kapitalanlage, kümmern wir uns auf Wunsch mit Palm um die Vermietung.
Darauf kannst du dich verlassen
- Ein Ansprechpartner, auf Deutsch oder Englisch
- Ein Video-Rundgang zu jeder Wohnung
- Ein lizenzierter Partner vor Ort in Tel Aviv
- Anwälte, die nur für dich arbeiten
- Begleitung auch nach dem Kauf
Was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt
Rechne die Kaufnebenkosten von Anfang an mit ein, nicht erst bei der Unterschrift. Die Sätze hängen von deiner Situation ab und ändern sich, deshalb bestätigt sie dein Anwalt für deinen Kauf.
| Posten | Gut zu wissen | Üblicher Satz |
|---|---|---|
| Kaufsteuer (Mas Rechisha) | Hängt vom Wohnsitz ab, nicht vom Pass. Wer im Ausland lebt, zahlt ab dem ersten Schekel. Machst du Alija, gilt ein ermäßigter Satz (nächste Zeile). | 8 % bis ₪6.055.070 (≈ €1,77 Mio.), 10 % darüber. Befristete Sätze, derzeit bis 10.02.2027 |
| Kaufsteuer bei Alija | Für Neueinwanderer (Olim) beim Kauf ihrer einzigen Wohnung, von 1 Jahr vor bis 7 Jahre nach der Alija, einmalig. Ziehst du innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf nach Israel, kannst du eine Erstattung beantragen. | 0 % bis ₪1.978.745 (≈ €577.000), 0,5 % bis ₪6.055.070, 8 % bis ₪20.183.565. Darüber keine Ermäßigung |
| Dein Anwalt | Meist ein Prozentsatz vom Preis, plus 18 % Mehrwertsteuer | ca. 0,5–1 % zzgl. MwSt. |
| Makler | Provision nur mit schriftlichem Maklerauftrag, gesetzlich nicht gedeckelt | üblich 2 % zzgl. MwSt. |
| Anwalt des Bauträgers | Wird beim Neubau dem Käufer berechnet. Die gesetzliche Obergrenze gilt nur bis zu einem Kaufpreis von ₪4.642.750 (≈ €1,35 Mio.) | max. 0,5 % oder ₪5.915 (≈ €1.725) zzgl. MwSt., je nachdem, was niedriger ist |
| Kleinere Posten | Gutachter, Eintragung, Bankgebühren, Währungstausch | Gutachter ca. ₪1.500–3.500 (≈ €440–1.020) · Grundbuch-Eintragungen meist unter ₪500 · Kreditbearbeitung max. ₪360 · Währungstausch bei Banken ca. 1–1,5 % Kursaufschlag |
Quellen, Stand 21.10.2026: Kaufsteuer: Globes (10.06.2026), Bizportal (06.09.2026), Alija: Globes (2024), Melnik (05.09.2026); Verlängerung bis 10.02.2027: Emess (13.10.2026); deinen Fall rechnest du im Rechner der Israelischen Steuerbehörde nach. Anwalt, Makler, Anwalt des Bauträgers, Gutachter, Kreditgebühr: Bizportal (06.08.2026). Grundbuchgebühren: Land Regulations (Fees) 1974 über Nevo. Währungstausch: Calcalist (27.07.2026). Euro zum Referenzkurs der Bank of Israel vom 09.10.2026. Alle Angaben ohne Gewähr, siehe Hinweis unten.
Du hast eine Wohnung im Blick und willst die Gesamtkosten wissen? Frag Ron nach einer Übersicht für genau diese Wohnung.
Finanzierung
Auch als Nicht-Resident bekommst du in Israel eine Hypothek. Israelische Banken erwarten von Käufern, die im Ausland leben, aber einen deutlich höheren Eigenanteil als von Residenten: in der Regel rund 50 % des Kaufpreises. Residenten finanzieren je nach Situation bis zu 75 %.
Die Bank rechnet mit dem niedrigeren Wert aus Kaufpreis und eigenem Gutachten und will wissen, woher dein Geld stammt. Machst du Alija, verbessern sich die Bedingungen in der Regel.
Unsicher, wie viel Eigenkapital du brauchst? Sprich es mit Ron durch, bevor du suchst.
Geld nach Israel überweisen
Für den Kauf brauchst du in der Regel ein Konto bei einer israelischen Bank. Israel hat strenge Regeln gegen Geldwäsche (Gesetz zum Verbot der Geldwäsche von 2000). Die israelische Bank prüft deshalb genau, woher dein Geld stammt. Deine Bank zu Hause tut das nach den Regeln deines Landes ebenso, in Deutschland zum Beispiel nach dem Geldwäschegesetz. Halte Nachweise bereit, etwa Kontoauszüge, Gehalts- oder Verkaufsnachweise und Steuerbescheide. Dein Anwalt und Ron sagen dir vorher, was genau gebraucht wird.
Plane den Wechselkurs ein: Zwischen Unterschrift und letzter Rate kann sich der Kurs zwischen deiner Währung und dem Schekel deutlich bewegen. Banken schlagen beim Tausch oft 1–1,5 % auf, spezialisierte Anbieter sind häufig günstiger. Größere Überweisungen kündigst du am besten bei beiden Banken vorher an.
Der Mamad: das Zimmer, nach dem jeder fragt
Jede neue Wohnung in Israel hat einen verstärkten Schutzraum, den Mamad. Im Alltag ist er Büro, Gäste- oder Kinderzimmer.
So fängt es an
Was passiert, wenn du dich meldest
Du schreibst Ron
Ein paar Zeilen reichen.
Ron ruft dich zurück
Meist innerhalb eines Werktags. Unverbindlich.
Du bekommst eine erste Auswahl
Passende Wohnungen mit Video-Rundgang, damit du von zu Hause aus entscheidest.
Ron versteht sich als Matchmaker: Er recherchiert, prüft und verhandelt im Hintergrund, mit echtem Einsatz für das Zuhause, das zu deinen Zielen passt.
FAQ
Häufige Fragen
Können Ausländer in Israel eine Immobilie kaufen?
Ja. Ausländer können in Israel Wohneigentum kaufen, ohne Staatsbürgerschaft oder Wohnsitz im Land. Für Land der Israel Land Authority können Sonderregeln gelten; die prüft dein Anwalt.
Können Deutsche in Israel eine Wohnung kaufen?
Ja. Entscheidend ist nicht die Staatsangehörigkeit, sondern der Wohnsitz. Wer außerhalb Israels lebt, gilt zum Beispiel bei der Kaufsteuer als Nicht-Resident, egal mit welchem Pass.
Gibt es einen deutschsprachigen Ansprechpartner für den Wohnungskauf in Tel Aviv?
Ja. Ron Siedner (bohabaita) begleitet dich auf Deutsch und Englisch, persönlich von der ersten Frage bis zur Schlüsselübergabe und darüber hinaus. Er berät dich von Berlin aus, in Zusammenarbeit mit lizenzierten israelischen Maklern, Bauträgern und Anwälten.
Was kostet eine Wohnung in Tel Aviv?
Das hängt stark vom Viertel ab. Der Median pro m² reicht von rund ₪36.400 in Ajami (Jaffa) bis rund ₪119.900 im Neubau in Neve Tzedek (≈ €10.600 bis €35.000; Israelische Steuerbehörde, nadlan.gov.il, Stand Oktober 2026). Jeder Kiez im City-Guide hat eine eigene Seite mit Preisen.
Wie bekomme ich das Geld für den Kauf nach Israel?
In der Regel über ein Konto in Israel, mit Nachweis, woher das Geld stammt. Plane den Wechselkurs und die Bankgebühren ein. Die Einzelheiten hängen von deiner Bank ab und werden mit deinem Anwalt geklärt.
Welche Kaufnebenkosten fallen an?
Drei große Posten: die Kaufsteuer (Mas Rechisha), dein Anwalt und, falls beteiligt, der Makler. Dazu kommen kleinere Kosten wie Gutachter, Eintragung und Bankgebühren. Mehr dazu oben unter Kosten.
Pass oder Wohnsitz: Was zählt bei der Kaufsteuer?
Der Wohnsitz. Auch mit israelischem Pass zahlst du den Satz für Nicht-Residenten, solange du im Ausland lebst.
Was ist ein Mamad?
Ein verstärkter Schutzraum in der Wohnung, seit 1992 in jedem Neubau Pflicht. Im Alltag ist er einfach ein Zimmer. Mehr zum Mamad.
Welche Viertel hat Tel Aviv?
Käufer aus dem Ausland fragen am häufigsten nach Jaffa, Florentin, Neve Tzedek, Lev Ha'ir und dem Old North, dazu nach Orten rund um die Stadt wie Ramat HaSharon und Savyon. Zum City-Guide.
Wie weit ist Jaffa von Tel Aviv entfernt, und gehört es dazu?
Jaffa gehört zu Tel Aviv. Beide wurden 1950 zusammengelegt und sind offiziell eine Stadt, Tel Aviv-Yafo. Jaffa ist ihr südlicher Teil, vom Zentrum aus zu Fuß am Strand entlang erreichbar. Mehr über Jaffa.
Warum mit bohabaita und nicht direkt mit einem israelischen Makler?
Weil du einen Ansprechpartner in Berlin hast, der deine Sprache spricht, weiß, wie Käufer aus dem Ausland denken, und dich durch jeden Schritt begleitet. Vor Ort machen unsere Partner von Palm, was ein gutes israelisches Maklerbüro macht. Du bekommst beides, ohne es selbst koordinieren zu müssen.
Was kostet die Zusammenarbeit mit bohabaita?
Zusammen mit unserem lizenzierten Partner Palm Property Group arbeiten wir zur üblichen Maklerprovision: in der Regel 2 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. (siehe Kosten oben). Sie fällt nur an, wenn du kaufst, und nur mit einem schriftlichen Maklerauftrag, den du vorher unterschreibst. Rons Begleitung auf Deutsch oder Englisch ist darin enthalten, ein eigenes Honorar dafür gibt es nicht.