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KAUFNEBENKOSTEN IN ISRAEL

Was kostet eine Wohnung in Israel wirklich?

Kaufsteuer, Gebühren und Hypothek, in einer Minute berechnet.

· Geprüft von Ron Siedner

Kaufnebenkosten-Rechner

Berechne Kaufsteuer, Gebühren und Hypothek für eine Wohnung in Israel in etwa 1 Minute, mit Steuersätzen Stand 24. Oktober 2026.

  • Kaufsteuer für deine Situation: Wohnsitz in Israel, im Ausland oder als Oleh
  • Anwalt, Makler, Eintragung und weitere Gebühren
  • Nötiges Eigenkapital und, mit Hypothek, Darlehen und Monatsrate
  • In Schekel, Euro oder Dollar, auch als PDF

Bitte beachte: Das ist eine unverbindliche Schätzung, keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Die genauen Zahlen bestätigt dein Anwalt.

Kaufsteuer in Israel im Überblick

Die Kaufsteuer (Mas Rechisha) in Israel liegt zwischen 0 % und 10 %: Wer in Israel lebt und seine einzige Wohnung kauft, zahlt bis ₪1.978.745 nichts, Ausländer und Käufer einer weiteren Wohnung zahlen 8 % bis ₪6.055.070 und 10 % darüber (Stand 24. Oktober 2026).

Die Steuer ist progressiv: Jeder Satz gilt nur für den Teil des Preises, der in seiner Stufe liegt.

Sätze für die einzige Wohnung (Wohnsitz Israel)

Gilt für Käufer mit Wohnsitz in Israel, die keine andere Wohnung in Israel besitzen. Stufen gültig vom 16. Januar 2025 bis 15. Januar 2028.

Teil des PreisesSatz
bis ₪1.978.7450 %
₪1.978.745 bis ₪2.347.0403,5 %
₪2.347.040 bis ₪6.055.0705 %
₪6.055.070 bis ₪20.183.5658 %
über ₪20.183.56510 %

Sätze für eine weitere Wohnung (auch für Käufer aus dem Ausland)

Gilt für jede weitere Wohnung und für alle Käufer aus dem Ausland, auch für ihre erste Wohnung in Israel. Die Sätze sind befristet festgelegt bis 10. Februar 2027; was danach gilt, ist noch offen.

Teil des PreisesSatz
bis ₪6.055.0708 %
über ₪6.055.07010 %

Alija-Ermäßigung (Regel 12A)

Für Verträge ab dem 15. August 2024: deine einzige Wohnung in Israel, gekauft von 1 Jahr vor bis 7 Jahre nach der ersten Einreise als Oleh, einmal im Leben. Stufen gültig bis 15. Januar 2028.

Teil des PreisesSatz
bis ₪1.978.7450 %
₪1.978.745 bis ₪6.055.0700,5 %
₪6.055.070 bis ₪20.183.5658 %
Über ₪20.183.565 gibt es keine Ermäßigung, auch nicht anteilig.

Kaufen als Ausländer

Ja: Ausländer dürfen in Israel eine Wohnung kaufen und zahlen als Käufer aus dem Ausland 8 % Kaufsteuer bis ₪6.055.070 und 10 % darüber, festgelegt bis 10. Februar 2027 (Stand 24. Oktober 2026).

Gemeint ist dein steuerlicher Wohnsitz: wo du mit deiner Familie lebst und arbeitest. Der Pass zählt nicht. Auch Israelis, die im Ausland leben, zahlen beim Kauf wie Ausländer.

Wer innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf zum ersten Mal in Israel ansässig wird, oder nach mindestens 10 Jahren im Ausland zurückkehrt, bekommt die Differenz zu den Sätzen für eine einzige Wohnung auf Antrag zurück. Wer nach kürzerer Zeit zurückkehrt, bekommt nichts zurück.

Olim und Alija-Ermäßigung

Olim zahlen für ihre einzige Wohnung in Israel bis ₪1.978.745 keine Kaufsteuer und darüber bis ₪6.055.070 nur 0,5 % (Regel 12A, Stand 24. Oktober 2026).

Olim zahlen für ihre einzige Wohnung in Israel deutlich weniger Kaufsteuer: 0 % bis ₪1.978.745, 0,5 % bis ₪6.055.070, 8 % bis ₪20.183.565. Das gilt von 1 Jahr vor bis 7 Jahre nach der ersten Einreise als Oleh, nur einmal im Leben, und auch, wenn du die Wohnung vermietest. Ab einem Preis über ₪20.183.565 fällt die Ermäßigung ganz weg. Israelis, die zurückkehren, zählen nicht als Olim.

Gemeint ist deine erste Einreise als Oleh. Die Ermäßigung gilt bis 7 Jahre danach. Bist du vor dem 15.08.2024 gekommen, gibt es zusätzlich die alte Olim-Regel 12. Dein Anwalt vergleicht beide.

Die Olim-Ermäßigung gilt ab 1 Jahr vor deiner ersten Einreise. Kaufst du vor der Einreise, zahlst du zuerst den normalen Satz (wohnst du im Ausland: den Satz für Ausländer) und bekommst die Differenz nach der Alija auf Antrag zurück. Wohnst du im Ausland und reist erst 1 bis 2 Jahre nach dem Kauf ein, bekommst du die Differenz zu den Sätzen für eine einzige Wohnung zurück.

Weitere Kaufnebenkosten

Neben der Kaufsteuer sind die größten Posten dein Anwalt mit etwa 1 % zzgl. 18 % MwSt. und, falls du einen beauftragst, ein Makler mit etwa 2 % zzgl. MwSt. (Stand 24. Oktober 2026).

PostenÜblicher BetragWannErklärung
Dein Anwalt1 % zzgl. MwSt.Bei jedem KaufPrüft Grundbuch, Vertrag und jede Zahlung, reicht die Kaufsteuererklärung ein und trägt dich als Eigentümer ein. Meist etwa 0,5–1 % zzgl. MwSt., oft mit Mindesthonorar. Darum kümmert sich dein Anwalt.
Anwalt des Bauträgers0,5 % zzgl. MwSt.Neubau vom BauträgerWird beim Neubau dem Käufer berechnet. Gesetzlich höchstens 0,5 % oder ₪ 5.915 zzgl. MwSt., je nachdem, was niedriger ist, bei Kaufpreisen bis ₪ 4.642.750. Darüber ist die Gebühr nicht gedeckelt.
Makler2 % zzgl. MwSt.Bei jedem KaufProvision nur mit schriftlichem Maklerauftrag. Üblich 2 % zzgl. MwSt., verhandelbar, gesetzlich nicht gedeckelt.
Gutachter (Shamai)₪2.500Mit HypothekDie Bank braucht vor dem Kredit ein Gutachten. Bankgutachten etwa ₪ 350–950, ein privates etwa ₪ 1.500–3.500.
Bauingenieur (Bedek Bayit)₪2.500 zzgl. MwSt.Bei jedem KaufOptional. Ein Ingenieur prüft die Wohnung vor der Unterschrift oder bei der Übergabe auf Mängel. Beispielbetrag.
Eintragung (Tabu, Warnvermerk)₪500Bei jedem KaufGebühren für den Warnvermerk (Heara'at Azhara) und die Eintragung im Grundbuch, bei der Israel Land Authority oder der Wohnungsbaugesellschaft. Meist zusammen unter ₪ 500. Das reicht dein Anwalt ein.
Bankgarantie (Verkaufsgesetz)meist im PreisNeubau vom BauträgerBeim Kauf vom Bauträger wird jede Zahlung abgesichert, meist mit einer Bankgarantie. Die Kosten stecken normalerweise im Preis. Trag hier einen Betrag ein, wenn dein Vertrag etwas anderes vorsieht.
Hypothekenberater (Yoetz Mashkanta)₪6.000 zzgl. MwSt.Mit HypothekOptional. Vergleicht die Angebote der Banken und stellt mit dir den Tranchen-Mix zusammen. Beispielbetrag.
Bearbeitungsgebühr Kredit₪360Mit HypothekGebühr für die Kreditakte, gedeckelt bei ₪ 360.
Übersetzungen, Beglaubigungen, Apostillen₪1.500Käufer aus dem AuslandTypisch für Käufer aus dem Ausland, zum Beispiel für eine notarielle Vollmacht. Beispielbetrag.
Währungstausch und Überweisung1 %Käufer aus dem AuslandProzent des Betrags, den du nach Israel überweist (Eigenanteil plus Nebenkosten). Banken schlagen beim Kurs oft 1–1,5 % auf (Spread), spezialisierte Anbieter sind häufig günstiger.
Puffer2 %Bei jedem KaufFür Unvorhergesehenes: kleine Reparaturen, zusätzliche Gebühren, Kursschwankungen.

Beim Neubau vom Bauträger ist die Mehrwertsteuer (18 %) im Preis enthalten, das schreibt das Verbraucherschutzgesetz vor. Die Kaufsteuer wird auf diesen Preis berechnet. Beim Kauf vom Plan (Off-Plan) ist bis zur Hälfte jeder Rate an den Baukostenindex gebunden, die ersten 20 % nicht; das rechnet der Chat nicht mit.

Hypothek in Israel

Eine israelische Bank finanziert höchstens 75 % des Preises, für Käufer aus dem Ausland höchstens 50 % (Bank of Israel, Stand 23. Oktober 2026).

Israelische Banken finanzieren höchstens 75 % für die einzige Wohnung, 70 % bei Wohnungswechsel und 50 % für eine weitere Wohnung. Wer nicht im israelischen Bevölkerungsregister steht, bekommt immer höchstens 50 %. Gerechnet wird auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Gutachten.

Banken finanzieren bis 30 Jahre, und nach den Regeln der Bank of Israel muss mindestens ein Drittel des Kredits fest verzinst sein.

FAQ

Sieben kurze Antworten zu den Kosten eines Wohnungskaufs in Israel, Stand 24. Oktober 2026.

Dürfen Ausländer in Israel eine Wohnung kaufen?

Ja. Staatsbürgerschaft oder Wohnsitz sind nicht nötig. Wer seinen Lebensmittelpunkt im Ausland hat, zahlt die Kaufsteuersätze für eine weitere Wohnung.

Wie hoch ist die Kaufsteuer (Mas Rechisha) für Ausländer?

Ausländer zahlen die Sätze für eine weitere Wohnung: 8 % bis ₪6.055.070 und 10 % darüber, festgelegt bis 10. Februar 2027.

Zahlen Olim weniger Kaufsteuer?

Ja, für ihre einzige Wohnung in Israel: 0 % bis ₪1.978.745, 0,5 % bis ₪6.055.070 und 8 % bis ₪20.183.565. Das gilt von 1 Jahr vor bis 7 Jahre nach der ersten Einreise, einmal im Leben. Über ₪20.183.565 fällt die Ermäßigung ganz weg.

Bekomme ich Kaufsteuer zurück, wenn ich später nach Israel ziehe?

Wer innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf erstmals in Israel ansässig wird oder nach mindestens 10 Jahren im Ausland zurückkehrt, bekommt die Differenz zu den Sätzen für eine einzige Wohnung auf Antrag zurück. Für den Antrag hast du 4 Jahre Zeit.

Ist die Mehrwertsteuer im Neubaupreis enthalten?

Ja. Beim Bauträger sind 18 % MwSt gesetzlich im Preis enthalten, und die Kaufsteuer wird auf diesen Preis berechnet.

Wie viel finanziert eine israelische Bank?

Höchstens 75 % für die einzige Wohnung, 70 % beim Wohnungswechsel und 50 % für eine weitere Wohnung. Wer nicht im israelischen Bevölkerungsregister steht, bekommt höchstens 50 %.

Wie genau ist der Rechner?

Er liefert eine unverbindliche Schätzung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die genauen Zahlen bestätigt dein Anwalt.

Quellen

Alle Zahlen auf dieser Seite stammen aus der Konfiguration des Rechners, zuletzt geprüft am 24. Oktober 2026; das sind die Quellen dahinter.

Mit Ron sprechen

Ron Siedner begleitet Käufer mit mehr als 15 Jahren Erfahrung in der Immobilienberatung und meldet sich meist innerhalb eines Werktags.

Schreib Ron, wenn du deine Zahlen besprechen oder passende Wohnungen in und um Tel Aviv sehen möchtest, auf Deutsch oder Englisch.

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